家や土地などの不動産には、固定資産税という税金がかかります。しかし、この固定資産税の仕組みを実はよく知らないという人は、意外と多いのではないでしょうか？

固定資産税は、不動産購入にまつわるランニングコストの1つです。

固定資産税の仕組み
固定資産税とは、所有している「固定資産」にかけられる税金です。固定資産には、「土地」「家屋」「償却資産（事業用の資産）」が含まれます。そのため、マンションや家を所有している場合は、土地と建物の両方に課税されることになります。

固定資産税を支払うのは、毎年1月1日時点でその固定資産を所有している人です。

固定資産税の価格の決まり方
固定資産税の税額は、「固定資産税評価額×標準税率（1.40％）」で算出できます。
固定資産税評価額とは、都または市町村がその不動産を評価して算定する価格で、固定資産税の基準とされるものです。

自分の固定資産税評価額を確認するには、税務署から届く納税通知書に同封されている「課税明細書」を見てみましょう。「課税地積又は課税床面積（m2）」という欄に価格が記載されています。家屋の評価額は額面通りで問題ありませんが、土地評価額に関してはお住まいの地域によって特例が適用されるケースがあるため、表示より低くなることがあります。

ちなみに、固定資産税の税額は毎年ずっと同じではありません。土地と家屋の評価額は3年ごとに見直しがされるため、固定資産税の税額もそれに伴って変動します。
また、要件を満たせば、減額制度や特例が適用されて税額を安く抑えられる場合もあります。

固定資産税の相場は？
固定資産税を支払う場合、「不動産購入前に大まかな支払い額を知りたい」あるいは「今払っている額が適切なのか確かめたい」といった疑問が生まれるかもしれません。税額の目安となるような、固定資産税の相場を調べる方法はあるのでしょうか？

固定資産税の明確な相場はない​
結論からお伝えすると、固定資産税に明確な相場というものはありません。前述の通り、税額はそれぞれの土地と家屋の評価額によって決まります。そのため、平均的な相場を求めることが難しいのです。

評価額は、「その土地がどのような地域にあるか」「土地の形状や面積はどうなっているか」「その家屋を再建築した場合、どのくらい費用がかかるか」といった要素から決まります。

マンションと戸建てとの違い
固定資産税に明確な相場はないものの、「マンション」「戸建て」を比較した場合には、次のような傾向がみられます。

土地にかかる固定資産税
マンションと戸建てを比較すると、土地にかかる固定資産税はマンションのほうが低く抑えられる傾向があります。その理由は、マンションでは土地を住民全員で区分所有することになるためです。
マンションの敷地面積を戸数で割ると、所有する土地は戸建てより狭くなることが多いので、その点ではマンションのほうがお得といえるでしょう。

建物にかかる固定資産税
一方、建物にかかる固定資産税は、戸建てのほうが低くなりやすく、マンションのほうが高くなりやすいといえます。
建物には「耐用年数」という基準があり、鉄筋コンクリート造のマンションで47年、木造の戸建て住宅では22年とされています。そのため、構造によってはマンションのほうが建物の価値が下がりにくく、それに伴って固定資産税も多くかかるといえるのです。

〜違いを知っておくと、マンションと戸建てのどちらを購入するかを検討する参考に！〜

住み替えや相続で、不動産の売却を予定している人は「売った年の固定資産税も支払うの？」「売った年の固定資産税はいつ支払うもの？」と疑問を持つかもしれません。不動産を売却した年の固定資産税は、いつ誰がどのように支払うのでしょうか？

上で述べた通り、固定資産税の支払い義務を負うのは、毎年1月1日時点でその不動産を所有している人です。従って、売却した年の固定資産税を支払うのは売主ということになります。買主が固定資産税を支払うのは、名義変更された翌年からです。

しかしこれでは、売主が不動産を所有していない期間分も固定資産税を支払うことになってしまいますね。そこで、実際の不動産売却時には、売主と買主が協議したうえで固定資産税の負担額の割合を決めるのが一般的となっています。その金額は販売価格に上乗せされ、多くの場合は引渡し日の清算時に支払います。
もし、その不動産に都市計画税がかかっている場合は、固定資産税と同様の扱いになりますよ。

では、実際に売主と買主は固定資産税をそれぞれどの程度、負担するのでしょうか？

固定資産税の分担に関しては、仲介する不動産会社から話がありますが、不安な場合は自分から事前に相談してみましょう。

起算日から日割り計算される
所有期間を分担する際に気を付けたいことは「起算日をどこに設定するか」です。起算日とは、所有期間を計算するうえで1年の初日にあたる基準となる日のことです。この起算日は、地域や仲介する不動産会社によって「1月1日」または「4月1日」と、異なることがあります。

1月1日が起算日だった場合は、1月1日から引渡し日までの固定資産税を売主が負担し、それ以降12月31日までの固定資産税を買主が負担すると考えます。4月1日が起算日なら、4月1日から引渡し日までを売主が負担し、それ以降から翌年3月31日までを買主が支払うのです。

ここで複雑になってくるのが固定資産税の課税期間です。固定資産税がかかる課税期間は、4月1日～翌年の3月31日で計算されます。また、固定資産税の納税通知書はその後、4月～6月頃に届きます。

このため起算日がいつなのかを明確にしておかないと、売却の翌年の春以降に通知書が来てからトラブルになる恐れがあります。余計なトラブルを防ぐためには、売主と買主で起算日をいつにするか話し合い、売買契約書に明記しておくことが大切。

固定資産税は本来、1月1日時点で不動産の所有権を持つ売主に納税義務があるため、固定資産税を分担した場合には清算金という形で受け取ることになります。つまり、分担した固定資産税は、法的には税金ではなく利益と捉えられるため注意が必要です

利益が出たら確定申告する
清算で利益が出た場合、確定申告が必要です。固定資産税を分担した金額は販売価格に上乗せする形になるため、「譲渡価額（不動産の売却代金）」に含まれます。ここから経費を差し引いた「譲渡所得」には所得税と住民税がかかるため、確定申告で納税しなければなりません。

消費税が必要か確認する
個人から個人へ建物を売却する場合には、消費税を払う必要はありません。一方、不動産会社を仲介した場合は、消費税を払う必要があります。（2021年10月11日現在）すでに述べた通り、固定資産税を分担した金額は販売金額の一部とみなされるためです。

とはいえ、「固定資産税なのに、なぜ消費税という税金がさらにかかるの？」と疑問を持つ人もいることでしょう。
これについては、国税庁が消費税法基本通達で「未経過分に相当する金額は当該資産の譲渡の金額に含まれる」と明記しています。

ちなみに、土地には消費税がかかりません。中古住宅や中古マンションなど建物の場合は「消費されるもの」であるため、消費税の対象です。しかし、土地の売却は「資本が移転するだけ」と捉えられるため、消費税の対象外となっているのです。

家を売却する際には、仲介手数料や登記費用などの必要経費がいろいろかかります。住み替えの場合には、新しい住まいの購入費用や引越し費用などもかかるでしょう。

固定資産税を買主と分担することは、こうした売却時の費用の節約につながりますが、法的には売却する年の固定資産税の支払い義務は売主側にあります。


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